Diversos anuncios con recomendaciones como: “mega oferta que no te puedes perder…”, “oferta única e irrepetible, no se aceptan créditos Infonavit o Fovissste…”, se vuelven de lo más común en las páginas web que se dedican a promocionar inmuebles para su compraventa.

Un remate bancario o inmobiliario es la venta de deuda de un inmueble que no fue liquidado por el incumplimiento de pago del propietario, a través de un proceso legal, una institución bancaria puede decidir si lo oferta para recuperar la inversión o toma posesión del bien inmueble.

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En entrevista con El Sol de México, el abogado especializado en derecho inmobiliario, Ignacio Navarrete, y el asesor, cofundador de la empresa Maison & Maya, Marco Ayuso, brindaron un panorama nada alentador respecto a este tipo de inversiones, así como los riesgos.

Estas propiedades, conocidas como “remates bancarios”, logran enganchar a los interesados con precios que parecen fuera de toda lógica para la zona en la que se ofrecen.

Aparecen en cualquier tipo de colonias en todo el país, pero es inevitable resistir la tentación de buscar estas supuestas gangas en las zonas donde la mayoría de precios superan los varios millones de pesos.

Ambos abogados coinciden que el proceso inicia desde que una persona solicita un crédito a alguna institución bancaria y se otorga, pero tras no respetarse los pagos estipulados se inician los procedimientos.

El proceso del remate bancario o Juicio Especial Hipotecario se resume en tres etapas en 10 pasos: el juicio de cesión de derechos litigiosos que abarca una serie de seis pasos, posteriormente el paso del remate judicial realizado por una autoridad competente y para finalizar los últimos tres pasos que se engloban en la adjudicación del remate.

Ayuso calculó que mensualmente, atiende un promedio de 115 quejas. La cartera de litigios de los bancos creció un 15 por ciento. “Una cesión de derechos litigiosos se está cerrando en promedio en dos años y medio. Aproximadamente 30 personas al mes son las que las buscan por asesoría por haber sido presas de fraude”, aclaró el abogado.

Debido a la falta de legislación en el tema, agregó el entrevistado, no existen cifras reales sobre la cantidad de propiedades que se logran adquirir en este tipo de remates o casos de víctimas defraudadas.

Al respecto, los especialistas coincidieron en que es importante realizar una investigación previa sobre el inmueble, los deudores y su historial, antecedentes penales. De existir un proceso legal en curso deben buscarse antecedentes y expedientes del juicio en el juzgado donde se lleva a cabo.

También sugirieron revisar toda documentación de la propiedad, como la clave y valor catastral, estatus legal de la propiedad, que se puede verificar en un reporte del Registro Público de la Propiedad en cada entidad de la república, entre otros pormenores.

Ignacio Navarrete precisó que “durante todo el proceso no es posible visitar el interior de los inmuebles antes de adquirirlos, por lo que se tendrán que ‘conocer’ a través de fotografías o al exterior del edificio, porque podría estar ocupado todavía por el deudor .

En caso de lograr la adjudicación y de seguir habitado por el deudor, el nuevo propietario debe costear el desalojo mediante alguna empresa privada o a entidades de seguridad pública para tomar posesión.

¿Cuántos tipos de fraude hay?

Existen diferentes tipos de fraude en los remates bancarios, que van desde la oferta de los inmuebles hasta los procesos de cesión de derechos y adjudicación, esto depende de la etapa en la que cada persona se encuentre.

Desde la publicación de ofertas, varias son las páginas web dedicadas a vender propiedades inmobiliarias que ofrecen en su stock diversos anuncios donde se leen precios y ofertas difíciles de comparar con las establecidas por otras propiedades de reciente construcción.

Ayuso sostuvo que casi el 95 por ciento de la oferta de remates bancarios en sitios clasificados son fraudes.

Navarrete comentó que muchas organizaciones que se anuncian en este tipo de páginas, no ofrecen formas de validación o verificación de las ofertas ni protección para usuarios, ya que no cuentan con autorización de instituciones bancarias.

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Para verificar varios de los anuncios en páginas de internet, El Sol de México realizó visitas a varias de las propiedades que se anuncian en estos portales de internet que tenían la particularidad de ser ofrecidas como remates bancarios en colonias de alto valor, alto crecimiento inmobiliario o de crecimiento inmobiliario como las colonias Polanco, Narvarte, Doctores, Santa María la Ribera y San Rafael.

Los domicilios visitados fueron Musset 341, colonia Polanco, alcaldía Miguel Hidalgo; Plaza Grijalva 7, en la colonia Cuauhtémoc, alcaldía Cuauhtémoc; Eligio Ancona 209, colonia Santa María la Ribera, en Cuauhtémoc; Rafael Martínez 321, colonia San Simón, en la alcaldía Benito Juárez; Antonio del Castillo 34, colonia San Rafael, Cuauhtémoc y Fresno 284, colonia Santa María la Ribera, en Cuauhtémoc.

Al entrevistar a sus habitantes, en ningún caso se acreditó que las propiedades estuvieran en venta o en algún trámite legal que certificara disponibilidad para disputar su cesión.

Solo existe registro de un caso denunciado por fraude inmobiliario

De acuerdo a una solicitud de información al portal de Transparencia que realizó El Sol de México, con folio 092453822002532, a la Fiscalía de Investigación Estratégica de Asuntos especiales de la Fiscalía general de Justicia de la Ciudad de México, del periodo de enero de 2020 a julio de 2022, sólo existía una carpeta de investigación abierta por el delito de fraude a personas físicas dedicadas a asesorar o acompañar la compraventa de inmuebles de juicios de sesión de derechos litigiosos y tan solo una denuncia presentada en el año 2022.

La dependencia detalló que tampoco se tienen carpetas de investigación que prescribieron o juicios en proceso.

Debido a la falta de registro de datos que las autoridades federales y de la Ciudad de México, este diario buscó algunos de los afectados por fraudes, quienes fueron contactados en redes sociales, donde se dedican a denunciar a diversas empresas.

Los entrevistados revelaron nombres de empresas como "Comercio e Industria Polanco México S.A de C.V" con nombre comercial Integra y la "Comercializadora de Activos Patrimoniales" o C.A.P., ambas propiedad de la familia Vargas Martinez; Operadora de Remates Rabah Rabah S. de R.L. de C.V., propiedad de Alejandro Jalil García Monreal; Grupo Marzus. SA. de C.V., relacionada con José Luis Zubiate Nava.

Las víctimas aseguraron que tienen varias carpetas abiertas en el poder judicial y pueden verificarse por medio de su sistema abierto de consulta.

Las víctimas pidieron omitir su nombre por seguridad, detallaron que la documentación que dichas empresas emitieron fueron contratos entre particulares, así como recibos de pago por servicios.

El abogado Ayuso precisó que en estos casos, los defraudadores buscan intimidar a los demandantes por medio de mensajes, acosan a sus posibles víctimas por medio de su información de contacto y datos personales para inhibir las posibles acciones y recursos legales en su contra, y también impulsan campañas de desprestigio en contra de otros asesores, abogados o profesionales inmobiliarios que se dedican a apoyar a los defraudados.

Falta regulación

“Aquí en el tema de los remates bancarios si falta mucha legislación sobre todo en el Código Civil, donde pueda haber reglas claras para operaciones difíciles”, reconoció Ignacio Navarrete .

Argumentó que las leyes que regulan este tipo de actividades son el Código Civil (el federal y el local de cada entidad federativa), el Código de Comercio, la Ley de Operaciones y Títulos de Crédito, la Ley de Constitución, así como la Ley de Operaciones y Títulos de Crédito.

Navarrete precisó que “el código civil da la pauta para realizar todo esto, porque es el único procedimiento legal con el cual puedes litigar de principio a fin este tipo de procesos. Incluso también contempla decesos y la materia familiar, en algunos casos leyes secundarias, pero en general se apega y sus derivaciones en los juicios, pueden tener incontables ramificaciones.

“Están en pañales los intentos de regular la prestación de servicios, hubo un proyecto denominado Conocer, para dar certificación a quienes promueven los remates, pero se dieron de baja, se intentó plantear a la SEP para servicios profesionales y no se aceptó. La Condusef, Comisión Nacional Bancaria y de Valores y los bancos están desinteresados en este tema. Hay regulaciones generales pero para modelos particulares, como por ejemplo, la Ley Fintech”, refirió Navarrete.

Los expertos también denunciaron que no existe una regulación o reglamentación de las empresas que se dedican a brindar servicios de acompañamiento, asesoría o intermediación en este tipo de procesos.

Sobre las regulaciones, Navarrete propuso que las autoridades deben formular propuestas para que “exista un sistema o plataforma única registral de remates que recopile la oferta de una manera pública y organizada, donde cada institución bancaria pueda subir la disponibilidad de inmuebles y pueda subir el costo de cada uno de ellos, si hay una tarifa legal o (FIO) cuando compras casas, pero por los claroscuros del estatus real procesal del juicio, el estatus real de la posesión del inmueble, de la negociación que se pueda hacer entre los particulares involucrados, no quieren meterse en esos temas”.

Además de crear un padrón único de registro de inmobiliarias certificadas o proponer asociaciones civiles donde miembros de la sociedad y empresas puedan darse de alta ante el poder judicial o la Condusef.

“Existen registros de inmobiliarias pero no como tal para que operen con remates inmobiliarios”, dijo Navarrete.

Cuídado con estos focos rojos y detecta fraudes a tiempo

• Te hacen pagar anticipos por conceptos de investigación y honorarios. Impulsan que les pagues para agilizar los trámites.

• Inflan precios de la noche a la mañana.

• No justifican los montos con documentos.

• No avanzan los procesos legales.

• Inflan honorarios de entrega.

• Niegan la entrega de documentación y ponen pretextos para no entregarla, como que son parte de un proceso o por la privacidad de los involucrados.

• Las empresas van desde utilizar el poder de la autoridad de la imagen con domicilios u oficinas establecidas en colonias de renombre.

• Ocupan un lenguaje que te impulsa a generar ansiedad por perder oportunidades únicas, buscan que el individuo se sienta único, utilizando técnicas de persuasión y coaching.

• Muestran una ficha con datos vagos sobre el domicilio de la propiedad.

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• Utilizan páginas de compraventa de inmuebles para anunciar las propiedades, e incluso puede encontrarse una misma propiedad anunciada con diferentes asesores o empresas inmobiliarias.

• También les dicen a los trabajadores en qué empresas pueden trabajar.

• Algunos trabajadores se vuelven independientes para crear sus propios sistemas de estafas con los mismos listados con una posibilidad de crecimiento infinita.

• Otros para cuadrar sus cuentas de honorarios ante hacienda, publican precios definidos por las tasas de honorarios que buscan ganar.

• Manipulan usando partes reales del negocio para envolver y exigir más y más pagos.

• Otros, al tener datos personales y medios de contacto realizan campañas de acoso para impulsar la compra de sus servicios.

• Pueden utilizar a las notarías para cometer un fraude, pueden llevar a firmar una ratificación de firma o rectificación de contrato.

El proceso de un remate bancario

Aquí te explicamos el proceso, paso por paso, sobre cómo se hace un remate bancario:

• DEMANDA.La banca debe reaccionar e iniciar el proceso de demanda. Inicia notificando al buró de crédito por medio de una clave de observación, donde indica que ya existe una mora en los pagos, la mayoría tiene la política de que a partir de la entrada a la etapa 3, o en promedio 10 meses después de ese impago, la responsabilidad se traslada al área de cobranza de la banca o a empresas que se dedican a gestionarla, donde tras varias llamadas, avisos y requerimientos al deudor, no contesta o responde, y se procede a vender esa cartera de retraso para cumplir con el proceso legal.
  
  
• EMPLAZAMIENTO. Posteriormente, el juez sigue con el emplazamiento, que es una orden de un juez que consiste en otorgar a la parte interesada (esto es, tanto el dueño de la deuda como el deudor) un plazo para informar al deudor la obligación de presentarse ante el juzgado pertinente, con el objeto de realizar un acto necesario para el proceso.
  
  
• PRUEBAS. Continúa el proceso con la presentación de las pruebas, donde ambas partes presentan la evidencia, tanto del posible impago que presenta el dueño del adeudo como los supuestos pagos realizados por el deudor, que determinan el fallo para cada parte.
  
  
• SENTENCIA. La sentencia es la resolución posterior que el juez emite al respecto del caso, donde es posible que se ratifique el impago oficialmente conforme al proceso. En este paso, el juez fija las fechas para la ejecución de las consecuencias legales para que, por ley se realice el pago de la deuda.
  
  
• EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA. Es parte de la decisión del juez decidir si para la reposición del daño, los valores en garantía deben entregarse para realizar el pago de la deuda y es por este medio que también, se decide que si continúa el impago, salga a la venta la propiedad.

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• PREPARACIÓN DEL REMATE..La decisión de la venta o remate, es parte de la preparación y busca que el acreedor defina cómo le gustaría que se le pague el adeudo. En esta opción puede haber diversas alternativas, por ejemplo, si el monto de la deuda está casi a la par con respecto al valor de la propiedad, el acreedor puede solicitar que se le pague con la propiedad directamente. El juez dictamina la diligencia del remate, la cual es una audiencia en la que se llevará a cabo la subasta, se fija una fecha y hora señaladas para que los interesados ofrezcan su postura para la adquisición del inmueble deseado.
  
  
• EL REMATE. En el remate, siendo parte de una etapa procesal dentro del procedimiento civil de recuperación, las propiedades están sujetas a una subasta pública. Para participar, es necesario hacer un depósito a Bansefi del 10 por ciento del valor publicado —este porcentaje varía de acuerdo a las leyes de cada estado— y realizar una oferta de manera privada. Los interesados serán los que pujen para ofertar por la cantidad y el ganador deberá pagar el monto completo en los próximos cinco días hábiles al cierre de la subasta.
  
  El procedimiento del remate o subasta, se divide en tres almonedas, que son los eventos que indican el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda. Puede entrar una institución o un particular. En la tesorería del estado, es ahí donde colocan los edictos de remate en listados con las propiedades, la fecha y la hora de la celebración de la subasta y puede llegarse con el billete de depósito. Puede llegarse con un abogado, el cual ingresa el escrito, el billete y se acredita el derecho a participar.
  
  
• Para consumar el remate, el comprador adquiere un segundo billete de depósito, que se adquiere en Bansefi, SNC., donde el adjudicatario hace el pago de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (Este billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito).
  
  
• ADJUDICACIÓN. La adjudicación se da cuando la propiedad ha sido dada a un nuevo propietario que ha cubierto los requisitos del pago de la propiedad y cubierto las obligaciones que el anterior dueño tenía pendientes, como pagos sobre servicios e impuestos.
  
  
• ENTREGA. Es en este punto donde un posible comprador puede acudir con los bancos o a quien se le adjudicó la propiedad para efectuar la compra de un inmueble adjudicado y realizar la cesión de derechos adjudicados. Algunos brokers inmobiliarios optan por ingresar directamente a sus clientes a esta etapa, sin involucrarse en otras etapas del proceso.
  
  
• ESCRITURACIÓN. Posterior a ello se procede a dar fe de la entrega de la propiedad al adjudicatario y por último se procede a realizar los trámites de Registro Público de la Propiedad, así como el proceso de escriturar la propiedad con el nuevo dueño ante un notario público.

Recomendaciones para incursionar en los remates

Ignacio Navarrete y Marco Ayuso coinciden en que lo mejor para incursionar en un Remate Bancario se fundamenta en informarse y realizar una investigación propia, profundizando en el tema, dicha información debe tener datos claros y verificables.

• “Se debe considerar en la investigación personal los costos de los trámites, el valor de la operación, el valor del avalúo, el valor comercial o de mercado, el valor catastral, las deudas que hay que pagar en el inmueble, para evaluar la viabilidad”.

• Investigar en protección civil si el inmueble tiene afectaciones por siniestros como temblores, en los créditos están los avalúos con las descripciones de las propiedades, hay deudores rencorosos que pueden tener las propiedades dañadas, pero hay que considerar que se adquiere la propiedad a precios muy bajos, por lo que es bueno calcular un estimado del valor por metro cuadrado comercial de la zona en donde se ubica y el tipo uso de suelo como valor agregado.

• Si la propiedad se busca con el objetivo de habitar, y no está en condiciones, es mejor explorar la posibilidad de venderla y buscar otra por la vía tradicional.

• Se debe revisar muy bien el contrato, su contenido, si el contenido no es el que debería de llevar un tema de prestación de servicios legales de recuperación, por ningún motivo lo debes firmar.

• Con respecto a las empresas y los asesores, se debe investigar bien sus antecedentes, “todos pueden tener logos bonitos, todos pueden rentar oficinas bonitas, todos pueden hacer una estructura tanto en redes sociales como en internet, hacer una empresa que tenga representante legal, con domicilio, pero si el contenido tiene los suficientes elementos de convicción para que pueda ser una operación verificable, válida y sobre todo real, con eso es más que suficiente”.

• Para seleccionar a los profesionales confiables, ambos coincidieron en que se debe buscar un abogado inmobiliario especializado en temas de remates y litigios.

• Buscar un abogado de respaldo, para que en el peor de los casos que los abogados del broker no terminen el procedimiento, puedas tener a un abogado que continúe contigo para terminar los trámites.

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