En el Centro Histórico de Xalapa existen más de 200 edificaciones en estado de abandono o deshabitadas como parte de una problemática que puede obedecer a varios factores y que al mismo tiempo puede propiciar situaciones de riesgo social y estructural.
Fue a través de un trabajo de investigación conjunto entre Pablo Montero Rivera, estudiante del noveno semestre de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Veracruzana, asesorado por los docentes Guadalupe Noemí Uehara Guerrero y Arturo Velázquez Ruiz, que se logró un catálogo de estos inmuebles.
Los inmuebles datan principalmente del siglo XIX, y todo el trayecto del siglo XX, en el que se identifican algunas de sus características, sistemas constructivos y materiales de la época.
Aunque la dirección de Desarrollo Urbano no cuenta con un censo de casas o inmuebles en condición de abandono; la dependencia si reconoce que solo este año han recibido 84 quejas por parte de vecinos o de ciudadanos que se encuentran colindantes con predios en esta situación que les representan un problema.
Uno de los casos más recientes sucedió la tarde del lunes 07 de octubre, cuando en un inmueble abandonado que se localiza en la calle González Ortega de la zona centro de Xalapa, encontraron restos humanos. Tras las investigaciones se supo que se trataba del cineasta Víctor Muro, lo que causó gran conmoción entre la comunidad artística y la población en general.
Ante esto, especialistas señalan que es necesario reconocer el problema social que se está generando con el abandono de edificios en el centro histórico y lo que esto conlleva porque puede haber cuestiones de seguridad e inclusive afectaciones a la seguridad física de las personas.
Edificios requieren restauración o renovación
Para el estudio se delimitó el Centro Histórico en dos perímetros: el “A”, con 3 mil 745 viviendas y el “B”, en el que se localizan edificios de transición o arquitectura complementaria con 3 mil 745 viviendas. De los 200 edificios del catálogo, 66 se encuentran en estado de abandono y 134 con carácter de deshabitados.
La metodología fue de trabajo de campo, con una caminata a pie por el perímetro “A” que delimita el Reglamento de Desarrollo Urbano de Xalapa. “Se utilizó Google Street View también, y esta caminata a pie para ir identificando los inmuebles abandonados, e ir tomando fotografías de los mismos, y registrando sus datos”, señaló Pablo Montero Rivera.
“El objetivo principal era identificar la patología, o este problema que se presenta en el centro histórico, para poderlo compartir a la comunidad estudiantil (…) con esto la comunidad estudiantil tiene a la mano este listado de edificios abandonados, para desarrollar proyectos en sus talleres de diseño arquitectónico, para que pudieran practicar y desarrollar proyectos de restauración, de renovación de estos edificios, para posteriormente llevarlo a cabo en su vida profesional”.
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Aclaró que el trabajo de campo que realizó tuvo un alcance únicamente desde la vía pública y desde las fachadas; fue así que se identificó este estado de deterioro y de abandono. “Legalmente desconocemos el estado de cada uno de estos edificios; sin embargo, fueron estas características que no tenían cubierta, que no tenían puertas, lo que nos permitió distinguir que no tuvieran habitantes en su interior”.
Entre los que más llamaron su atención, dijo, son aquellos que tenían vegetación invasiva y que se encontraban justo en la zona de monumentos que delimita el Reglamento de Desarrollo Urbano.
“Hay algunos que se encuentran en la calle Úrsulo Galván, de igual forma en la calle Benito Juárez, que se encuentran justo en el corazón de la ciudad y merecen atención para poder ser utilizados posteriormente, no sé, con un nuevo uso habitacional o con un objetivo de promoción cultural, como museos, galerías o cafeterías”.
Expuso que más que pensar en la demolición, lo que se plantea en la Facultad de Arquitectura ha sido principalmente el aprovechamiento de la estructura física, en lo que mayormente sea posible.
¿Qué pasa con las casa abandonadas en el Centro Histórico de Xalapa?
Litigios por herencia no resueltos, la migración e incluso lo costoso que resulta la restauración puede ser la razón del abandono de edificios en el Centro Histórico de Xalapa o del que estén deshabitados.
Guadalupe Noemi Uehara Guerrero, profesora del tiempo completo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Veracruzana dijo que se trata de un fenómeno social, económico, urbanístico y de políticas públicas, debido a que el abandono se debe en muchos casos a que restaurar un edificio declarado como patrimonio histórico requiere de una gran inversión, con la que no cuentan los propietarios.
Otra de las razones es que hay gran número de litigios por herencia no resueltos, que duran mucho tiempo, incluso años, y los edificios permanecen en abandono.
Una causa más, explicó, es la migración de los comercios, donde buscan infraestructuras con mejores oportunidades, más contemporáneas y servicios como estacionamientos.
Ante esto, expuso, se podría analizar lo que hacen otros países, porque es un fenómeno que no solamente ocurre en México, sino en América Latina y a nivel internacional.
En otros países, por ejemplo, en España, precisó, las ciudades como Barcelona, están dando incentivos fiscales para rehabilitar estos edificios. En Italia, existe la expropiación de estos edificios para ofrecerlos a inversionistas para que le den un uso público, social y productivo.
Estos lugares en estas situaciones, remarcó, representan un deterioro para la imagen urbana, pero también provocan inseguridad. “Imagínense ustedes que estos edificios deshabitados, abandonados, están haciendo del centro histórico solamente un espacio, un entorno de comercios, donde es habitado durante el día; la percepción de inseguridad nocturna, cuando no hay viviendas habitadas, es un fenómeno que se está produciendo”.
Dijo que, como parte del proyecto de investigación como cuerpo académico, Arquitectura y Urbanismo para el Desarrollo, realizaron un estudio de los centros históricos, no nada más en Xalapa, sino a nivel internacional en el que se identificaron edificios abandonados y edificios deshabitados.
En Xalapa, reiteró, se localizaron 200 edificios, de los cuales 134 son deshabitados y 66 abandonados. La diferencia entre estos, detalló, es que el abandonado presenta un alto grado de deterioro, una estructura física en riesgo, que tienen ya bastante tiempo deshabitados.
Los edificios deshabitados, por lo contrario, presentan una estructura física soportable, pero no tienen usuarios, no están habitados. Esto ocasiona, de acuerdo a la percepción de los vecinos, inseguridad en este centro histórico.
La expropiación de edificios abandonados, ¿es una opción?
Al respecto, Arturo Velázquez Ruiz, profesor de tiempo completo de la Facultad de Arquitectura en Xalapa, afirmó que es necesario reconocer el problema social que se está generando con el abandono de edificios en el centro histórico y lo que esto conlleva porque puede haber cuestiones de seguridad e inclusive afectaciones a la seguridad física de las personas.
Y es que se trata de estructuras muy deterioradas y, por lo tanto, el daño es mayor, lo que los pone en riesgo de colapsar en algún momento dado.
En el tema de seguridad, expuso que, en la Ciudad de México, por ejemplo, existe una suerte de expropiación en aquellos predios donde, por ejemplo, se ha cometido un delito. “Si hay narcomenudeo, si hay alguna suerte de violencia física en el predio, si se encuentran algunos restos humanos y demás, todos esos predios son automáticamente expropiados, pero porque la ley de la Ciudad de México fue modificada, en nuestro Código Civil todavía no tenemos esos elementos”.
En Xalapa, la tarde del lunes 07 de octubre, en un inmueble abandonado que se localiza en la calle González Ortega de la zona centro de Xalapa, encontraron restos humanos, que tras las investigaciones se supo, se trataba del cineasta Víctor Muro, lo que causó gran conmoción entre la comunidad artística y la población en general.
De acuerdo con Velázquez Ruiz, en Veracruz se podría trabajar para hacer algún tipo de enmienda a la ley que permita la expropiación, en alguno de estos supuestos como ocurre en CDMX.
Otra propuesta, es apoyar a los dueños de estos predios, con algunos instrumentos financieros que les permitan, por ejemplo, exentar algunos impuestos para que se vean motivados a mejorar sus viviendas.
“La otra, en algunas ciudades han hecho alguna suerte como de suerte de microcréditos que les ayudan también a las personas, a los vecinos, a que puedan generar y restaurar su vivienda siempre y cuando el uso sea vivienda”.
En su opinión esto es importante porque es necesario que la gente siga viviendo en el centro histórico para no causar otro tipo de problemas. En el menor de los casos, pero también hay algunos ejemplos, dijo, ciertos edificios han sido expropiados directamente para efectos de una utilidad pública y ahí se han construido algunos equipamientos y demás.
Aunado a ello, expuso que, en términos arquitectónicos es difícil determinar qué es lo que se puede o no conservar. “Hay algunas teorías de la arquitectura que dicen que hay que conservarlo todo, mantener esa uniformidad o esos rasgos identitarios u originales que tiene la arquitectura y otras más contemporáneas que dicen puedes intervenir, cambiarle cosas, algunos materiales siempre y cuando haya cierta armonía con los materiales originales, por ejemplo”.
Lo que hace la autoridad con las casa abandonadas en Xalapa
La dirección de Desarrollo Urbano no cuenta con un censo de casas o inmuebles en condición de abandono; sin embargo, solo este año han recibido 84 quejas por parte de vecinos o de ciudadanos que se encuentran colindantes con predios en esta situación que les representan un problema.
Derisé Beatriz Rodríguez Contreras, jefa del Departamento de Reglamentación y Procesos Administrativos de la Dirección de Desarrollo Urbano explicó que, ante esto, aplican programas o procedimientos para requerir a los propietarios, y les den el tratamiento y mantenimiento a sus predios.
Explicó que con información proporcionada por Catastro o el Registro Público de la Propiedad de los domicilios es que logran enviar las notificaciones para hacer los apercibimientos.
Regularmente, precisó, cerca del 70 por ciento de los propietarios de los predios acuden con ellos, realizan los trabajos de mantenimiento, mientras que, en el 30 por ciento restante ya no se localizan a los propietarios o se encuentran en alguna otra situación jurídica.
“Lo que sucede después es que se emiten una serie de procedimientos administrativos para llegar a una sanción y posteriormente a ejecución fiscal ¿Para qué? Para que nosotros podamos ya tener un padrón claro de cuáles son los predios en los que no están acudiendo a realizar los trabajos de mantenimiento que se prevén tanto en el Bando de Policía y Buen Gobierno como en el Reglamento de Desarrollo Urbano”.
Así, expuso que se han ejecutado algunas sanciones a través también de la Dirección de Ingresos además de que existe una coordinación tanto del departamento de Catastro, la Dirección de Asuntos Jurídicos, de Ingresos y Desarrollo Urbano “para cerrar este círculo y que podamos ser efectivos en estos apercibimientos”.
Las multas dependen de la superficie del predio, por lo que no se habla de un monto específico. Cuando se trata de espacios pequeños, las sanciones oscilan entre 10 mil y 15 mil pesos, cuando la extensión aumenta, también la multa.
¿Por qué están abandonadas las casas en Xalapa?
Al respecto el director de Desarrollo Urbano José Miguel Torres Cházaro expuso que muchos inmuebles en condición de abandono se dan porque el o los propietarios originales ya fallecieron y en algunos casos, los herederos viven fuera de la ciudad y no prestan mayor atención.
En otros casos se enfrentan situaciones de litigios o problemas entre los herederos que hace que no haya un responsable de los mismos.
Reiteró que como ente público no pueden intervenir aplicando recursos para una propiedad privada porque podrían tener responsabilidades al momento de las auditorías.
Lo que sí realizan, remarcó, es agotar los procedimientos para que lleguen los responsables o para que se ejecute a través de una multa en ejecución fiscal para tener un padrón de los inmuebles que se encuentran en ese estado.
Sobre la posibilidad de una expropiación, la jefa del Departamento de Reglamentación dijo que sería muy aventurado porque para llegar a ello, se tendría que pasar por una serie de procesos que se tendrían que agotar lo implica mucho tiempo.
“Lo que hacemos es precisamente sentar las bases para que eso posteriormente ocurra (…) a grandes rasgos lo que nosotros hacemos es agotar el procedimiento para que llegue a ejecución fiscal. Una vez que llegue a ejecución fiscal, dependiendo del monto de la sanción pueden ser grabados en el registro público con algunos avisos preventivos, pero eso ya es materia de ejecución fiscal. Para que, dependiendo la amonestación, en un momento dado, si siguen transcurriendo los años, pueda ser objeto de un embargo”.
¿Qué denuncian los vecinos?
Las quejas de los vecinos obedecen a predios que provocan humedad por la maleza que los convierte en un foco de fauna nociva y de riesgo.
Reconoció que en ocasiones estos lugares son aprovechados por personas en situación de calle o que buscan espacios para pernoctar lo que podría dar pie a otro tipo de situaciones.
“Acuden los ciudadanos, ya sea por individual o colectivamente, para señalarnos que hay predios que están generando afectaciones por humedad, porque hay maleza y porque se vuelven un foco de fauna nociva y de riesgo también. Porque generalmente estos predios se vuelven un lugar de reunión de personas que están en situación de calle o que andan buscando lugares para pernoctar y de ahí suceden otro tipo de situaciones”.
Sin embargo, insistió en que en la mayoría de los casos los propietarios responden a sus solicitudes para darles mantenimiento, porque, si se asesoran, saben que son las primeras etapas para llegar a un proceso en el que puedan perder la propiedad.
En el tema estructural, el director de Desarrollo Urbano admitió que hay casos críticos de construcciones que son antiguas, de principios del siglo XX, que se encuentran en el centro histórico y que están totalmente abandonadas y en algunos casos inclusive habitadas de una manera irregular, y que representan un gran riesgo para los transeúntes.
“Porque se corre el riesgo de que, por el grado de deterioro, la estructura de las construcciones, las fachadas, los muros, puedan sufrir algún derrumbe, alguna caída y pueda afectar a vidas humanas o propiedades, que se encuentren en vía pública, vamos a pensar en vehículos; sí existen algunos puntos donde hay predios en situación de riesgo”.
En estos casos de riesgo inminente, detallaron, sí hay un seguimiento con la Dirección de Protección Civil, y de ser el caso, se hacen acordonamientos de la zona.
“Se hacen apuntalamientos, se hacen remediaciones inmediatas para disminuir precisamente estos riesgos, cuando es riesgo inminente y sí se han hecho”, agregó la funcionaria municipal.
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