El estado de Morelos, al encontrarse en el centro del país, es una entidad que puede ser un buen prospecto para vivir, pero condiciones como la reserva territorial, ubicación geográfica y el mismo ingreso que perciben sus habitantes les impide hacerse de una casa nueva.
No obstante, la realidad es que no hay espacio ni sueldos que le alcancen a los trabajadores para adquirir su vivienda nueva, los expertos en la materia han denominado a la situación actual de la vivienda como "complicada", de acuerdo con Fernando Ricardo Streber, actual director general del Impuesto Predial y catastro del municipio de Cuernavaca y ex titular de la Comisión Estatal de Reserva Territorial.
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Ricardo Streber aseguró que el estado presenta una severa crisis porque a pesar de que existen varios terrenos a lo largo y ancho de Morelos, "en realidad no sirven para promover la vivienda".
El funcionario público recordó que durante su estancia en la Comisión Estatal, esta le planteó al poder Legislativo que era necesario vender estos espacios o "lunares" que los fraccionamientos y condominios donan al estado, sin embargo, por sus dimensiones, estos espacios se vuelven inservibles para la vivienda.
De acuerdo con Ricardo Streber, la entidad tiene más de 70% de superficie social, esto significa que más de la mitad sin terrenos ejidos y comunales, por lo que no se puede hacer ninguna transacción comercial con estos lotes a menos que el ejidatario realice un trámite para que se vuelva propietario, en el que se le debe de cambiar su certificado parcelario a título de propiedad, pero eso no es todo porque dice la Ley que se debe de pedir el Derecho de Tanto , es decir, pedirle al estado, municipio y ejido que den su aprobación, para que los desarrolladores puedan comprar y los titulares vender.
Streber dijo que incluso si el estado lograra comprar todos los "lunares" que están disponibles, de todas maneras no es atractivo para los empresarios de la vivienda, porque "una cosa es que se tenga la reserva territorial, y otra que sean aptos para desarrollos".
Aseguró que con basta experiencia conoce a muchas empresas que se han ido de Morelos porque no hay tierras con certeza jurídica para construir, "se han ido muchas inversiones del estado, y si el estado no tiene una reserva territorial, Cuernavaca, la situación es peor".
Esto porque en la capital los desarrollos son menores a una hectárea, y la Ley los exime para la donación de terreno, "hace poco nos pidieron un terreno de dos hectáreas y media para poner el cuartel de la Guardia Nacional, y no lo tenemos, porque estamos rodeados de tierra ejidal y comunal".
Incluso han tomado en cuenta en algo momento crecer hacia arriba, pero todas estas iniciativas quedan en el tintero y no llegan a la acción.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI), los municipios en los que concentran el mayor número de ejidos y comunidades agrarias son: Tlaquiltenango, Tepoztlán, Tlaltizapán, Ayala, Cuernavaca y Tepalcingo.
Esto es lo que dice la autoridad y las estadísticas, pero por su parte los empresarios confirman lo que el municipio dice por qué de acuerdo La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda formalizada (CANADEVI), la construcción de viviendas en Morelos ha caído un 80% desde el 2007, lo cual tiene preocupados a los desarrolladores y empresarios, Luis Alberto Moreno Gómez Monrroy, presidente nacional del organismo empresarial detalló que Morelos es un estado que se encuentra dentro de las prioridades de CANADEVI, porque no solo se ha dejado de construir, lo poco que se construye no le alcanza a la población que percibe un sueldo menor a los 13 mil pesos, “no se está produciendo una sola casa para la gente que ganan entre 7 y 12 mil pesos”, dijo Luis Alberto Moreno Gómez.
Aseguró que esta situación se debe a la falta de ordenamiento territorial que hay en el estado, sin contar que la crisis económica es también uno de los enemigos principales, debido a la llegada de la pandemia desde el año 2020.
Apuntó como urgente en la agenda el dar más opciones de vivienda a las personas que perciben menores ingresos, recordó que esta caída se dio desde el 2015, pero durante el 2022 hubo cero producción de viviendas para este sector de la población.
Por su parte, el presidente de CANADEVI en Morelos, Javier Leuchter, indicó que durante el año 2010, se produjeron cerca de 12 mil viviendas en Morelos, y para el 2022, solo se construyeron 2 mil 700 viviendas en total en 7 municipios: Cuernavaca, Cuautla, Jiutepec, Yautepec, Yecapixtla, Tequesquitengo y Tlayacapan.
Leuchter, explicó que otro de los factores ha detenido el crecimiento de desarrollos es la poca disponibilidad de tierra que hay para llevarlos a cabo, además de la urgente redensificación que falta en el estado, es decir, este término se refiere a la adaptación o transformación de un espacio urbano a los tiempos actuales con el fin de poder albergar nuevas viviendas, “tenemos que ver la manera de crear alianzas para que se pueda atraer inversión al estado, nosotros estamos listos, pero si se requiere de voluntad por parte de los sectores para que esto se pueda dar”.
Un obstáculo más al que se enfrentan los empresarios y desarrolladores es el alto costo que las empresas deben pagar para tener licencias y permisos para construir.
El empresario detalló que los precios de las viviendas económicas van desde los 350 mil hasta los 650 mil pesos, en este sentido señaló que los empresarios tiene como objetivo que la vivienda sea uno de los ejes de desarrollo más importantes para el estado, ya que al construir una vivienda se crea empleo, mínimo a 8 personas, de los cuales 4 de esos empleos son directos y 4 indirectos, esto sin contar la inversión que se traería al estado.
Así mismo, Leuchter Treviño, informó que el rezago en vivienda en el Estado asciende a 117 mil unidades, al cierre de 2022.
Mencionó que incluso durante el 2022 Canadevi busco el diálogo con diferentes autoridades estatales y que incluso llevaron a cabo reuniones con la Secretaría de Desarrollo Sustentable y de Desarrollo Económico y del Trabajo, representadas por José Luis Galindo y Ana Cecilia Rodríguez, respectivamente, y con Jorge Salgado Ruiz, delegado del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) en Morelos, para exponer la problemática.
Por su parte, Jorge Salgado Ruiz, delegado del Infonavit en la entidad, precisó que al corte del 31 de diciembre del 2022, se otorgaron 2 mil 658 créditos hipotecarios y mil 626 viviendas nuevas, las cuales se encuentran distribuidas en los municipios de Yecapixtla, Xochitepec, Zapata, Ayala, Tlayacapan, Cuernavaca, Yautepec, Jiutepec, Zacatepec, Cuautla, Jojutla, Temixco, Tlaltizapán, Atlatlahucan y Huitzilac.
Con respecto a la crisis que tiene la vivienda en el estado, el delegado dijo "con CANADEVI trabajamos muy de la mano para poder seguir construyendo viviendas de interés social, la problemática está en la escasez de suelo y la falta de actualización de los programas de desarrollo urbano".
Comentó que al actualizar el desarrollo urbano, los empresarios de la vivienda podrían explotar mejor los suelos y adquirirlos a precios más accesibles para que no se encarezcan.
De acuerdo con el Infonavit, la colocación de viviendas con respecto al nivel salarial fue la siguiente durante el 2022: de 2.7 Unidades de Medida (UMA), sector salarial más bajo, se otorgaron 208 créditos hipotecarios, de 2.71 a 4.10 UMAS fueron 333, mientras que de 4.11 a 5.7 Unidades se otorgaron 272 créditos, casi por último de 5.8 a 9 UMAS el total fue de 406 y finalmente se dieron mil 409 créditos a las personas que tienen un salario mayor a los 9 UMAS mensuales.
Salgado Ruiz agregó que el Infonavit tiene 129 mil créditos disponibles para los trabajadores del estado de Morelos, pero al no existir viviendas nuevas accesibles, estos créditos se aplican en otras formas.
Aseguró que Infonavit desde su área de trabajo gracias a la implementación del programa "Responsabilidad Compartida" es como abonarán a qué las personas que tienen ingresos mínimos puedan tener su propia casa, explicó que este programa permite cambiar el crédito otorgado originalmente en Veces Salarios Mínimos (VSM) a Pesos y ofrece grandes beneficios como: Tasa de interés anual fija entre 1% y 10.45%, dependiendo del ingreso mensual:
"Otra parte el que Infonavit estableció es que, quién menos gana menos paga de interés, el chiste es favorecer a quiénes tengan un cajón salarial menor".
Detalló que por la escasez de terreno que hay en el estado, los desarrollos se encuentran en zonas no tan concurridas, sin embargo, el Instituto se encarga de evaluar y atender a una normativa que dice que, “no se pueden inscribir créditos para predios o viviendas que no tengan servicios, que no tenga transporte público mayor a 2 kilómetros, escuelas, centro de trabajo, central de abastos y comercios”.
Alejandra Salcido, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios a nivel nacional en México (AMPI), delegación Morelos, comentó que las zonas conurbadas suelen tener precios más bajos por la lejanía con la capital del estado o sitios de interés turístico, "estamos hablando de Jojutla, Temixco, Yautepec y Xochitepec", dijo que es en esos municipios donde se pueden encontrar propiedades con precios más accesibles.
Datos positivos
La presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios a nivel nacional en México (AMPI) en Morelos, aseguró que el estado tuvo un buen desempeño durante 2021 y la venta de inmuebles se elevó un 126% con relación al año anterior.
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La empresaria inmobiliaria negó que la inseguridad sea un factor que afecte al sector o provoque que estos se deprecien, "los inmuebles no se deprecian por cuestiones de seguridad, a nivel nacional vivimos una situación complicada, sin embargo, en el caso particular de Morelos tuvimos un crecimiento del 126% durante el 2021", comentó.
